НЕДВИЖИМОСТЬ НА КИПРЕ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИТАЛИИ НЕДВИЖИМОСТЬ В ГРЕЦИИ НЕДВИЖИМОСТЬ В БОЛГАРИИ НЕДВИЖИМОСТЬ ФРАНЦИИ НЕДВИЖИМОСТЬ В ТУРЦИИ ЮРИДИЧЕСКАЯ ИНФОРМАЦИЯ


+7 (495) 645 19 00

ул. Б.Якиманка д. 38,
офис 102, 1 этаж.

E-mail:
Free Translation
Дом зарубежной Недвижимости Ника Групп, Nika Group, Недвижимость за рубежом, зарубежная недвижимость | ЮРИДИЧЕСКАЯ ИНФОРМАЦИЯ ПО СТРАНАМ | ДОМИНИКАНСКАЯ РЕСПУБЛИКА

Права иностранцев на приобретение недвижимости в Доминиканской Республике


9 января 1998 года президент Доминиканской Республики Леонель Фернандес Рейн подписал указ об отмене всех ограничений на право приобретения и владения землей и недвижимостью иностранными гражданами на территории страны. С этого момента путь в тропический рай на острове Гаити для иностранного капитала упростился, что открыло перед бывшей банановой колонией большие перспективы экономического и культурного роста. В страну потекли иностранные деньги, на которые сейчас приобретается недвижимость в стране: растущий спрос на нее делает такое вложение высоко рентабельным из-за быстрого роста цен. Помимо жилья иностранцы покупают здесь и готовый бизнес или сами открывают свои предприятия, поскольку процедура регистрации фирмы упрощенная, как и налоговый режим – правительство Доминиканы сделало все, чтобы иностранный бизнес чувствовал себя комфортно. Поэтому для большинства государств были даже отменены визы в страну.

На наследование недвижимости в Доминиканской Республике иностранцами также нет никаких ограничений. Наследство облагается налогом от 17 до 32% в зависимости от степени родства наследника и умершего. Однако если наследник находится за пределами Доминиканской Республики, применяется дополнительный сбор в размере 50% от суммы налогов. В стране действует право «обязательного наследования», когда некоторая часть наследства по закону обязана перейти определенным родственникам. Например, если у иностранца есть ребенок, то 50% наследства должно перейти ребенку, вне зависимости от законодательства той страны, гражданином которой являлся умерший.


Как добраться

В Доминиканской Республике три международных аэропорта, расположенных в Санто-Доминго, Пунта-Кана и Пуэрто-Плата. Отечественным «Аэрофлотом» можно долететь до Лимы (по понедельникам и четвергам), а там пересесть на рейс компании «Condor» Лима-Санто-Доминго, также можно лететь через Майами и Hью-Йopк (по понедельникам и пятницам) с пересадкой на рейс до столицы Доминиканы Санто-Доминго.

Из Европы самолеты летают каждый день. Основные пункты пересадки – Париж, Франкфурт, Мюнхен, Мадрид, Амстердам. Наиболее удобный и безопасный, хоть и не самый дешевый путь – ежедневные рейсы авиакомпаний «Air France» через Париж и «Lufthansa» через Франкфурт.

Также можно добраться до Санто-Доминго через Maдpид испанскими авиалиниями «Iberia» (два раза в неделю) или «Air Europa», у которой больше рейсов. Также некоторые авиакомпании организуют сезонные чартеры в Доминиканскую Республику, например из Москвы авиапредприятие «Трансаэро» доставляет на остров с мая по сентябрь.

Приземлившись на доминиканской земле в качестве туриста, потенциальный инвестор приобретает в аэропорту туристическую карту за $10 (далее смотрите в разделе «Визовый Режим»).


Аренда автомобилей возможна для лиц в возрасте старше 25 лет, имеющих водительские права и международную кредитную карту, движение правостороннее. При аренде страховка обязательна, что вполне оправданно: движение в стране хаотичное, каждый здесь ездит по своим правилам. Также распространена аренда мопедов и легких мотоциклов, но они все даются без страховки.


С чего начинать процесс покупки


Оформить покупку недвижимости в Доминикане не так уж и сложно, поскольку процедура это вполне понятная и предельно простая. Для покупки необходимо иметь паспорт, остальное – забота адвоката, нотариуса .

Для начала рекомендуется открыть счет в доминиканском банке. Стандартный набор документов для открытия наиболее удобного текущего банковского счета в песо в этой стране включает в себя заявление, копию паспорта или седулы (временного вида на жительство), если таковая уже имеется, еще одно удостоверение личности (к примеру, водительские права), два рекомендательных письма от организаций, существующих не менее года (можно попросить у местного риэлтора и адвоката). В некоторых банках также могут потребовать выписки со счетов (например, сберегательного) в другом доминиканском банке.

Такой счет позволяет производить расчеты с помощью персональной чековой книжки, с ним нет необходимости при проведении крупной сделки приносить с собой чемодан наличных, достаточно просто выписать чек. Это и безопасно, и престижно. К счету прикрепляется электронная дебетовая карточка, позволяющая рассчитываться в магазинах или снимать деньги в банкомате. На ежемесячный остаток по счету начисляется процент.

Вернемся к процедуре приобретения: после того, как покупатель нашел нужный вариант жилья, он с помощью агента делает письменное Предложение на Покупку недвижимости (Offer to Buy Real Estate) и вносит гарантийный залог – обычно 7-10% от стоимости объекта (впоследствии при окончательном расчете эта сумма будет учитываться).

При внесении залога продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи в присутствии нотариуса. На этом этапе появляется адвокат, который будет сопровождать сделку. Своими силами сделки с недвижимостью не решаются проводить даже местные жители, поэтому хороший адвокат станет гарантом того, что покупка пройдет успешно.

После того как продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи в офисе у нотариуса, который заверяет их подписи, покупатель оплачивает остаток. Как правило, окончательный расчет должен произойти в течение месяца. В договоре, помимо условий, срока оплаты, прав и обязанностей сторон, должно присутствовать описание объекта и его план. Соответствие объекта плану проверяется независимым оценщиком. Этот этап имеет большое значение, поскольку позволяет застраховаться от мошенничества, когда недобросовестный продавец пытается продать, например, объект, который по плану сходен с описываемым, но не соответствует его характеристикам.


Оформление права собственности

Поскольку все сделки с недвижимостью в стране осуществляются на основании Системы Регистрации Титула (права владения собственностью), то адвокат проверяет законность титула и передачи его от продавца покупателю в Офисе Регистрации недвижимости (Title Registry Office), в Земельном Суде (Land Tribunal) и Государственном Налоговом Управлении (General Internal Revenue Directorate, DGII). После этого он готовит окончательный договор купли-продажи (контракт), удостоверяет его у нотариуса и оформляет титул на нового собственника.

Регистрационный офис в каждом регионе страны свой. Покупки в наиболее популярных у инвесторов городах Сосуа и Кабарете регистрируются в Пуэрто-Плата, к округу которого они относятся.

С момента подписания контракта владельцем недвижимости считается покупатель: теперь он может заселяться, после чего при полной оплате стоимости дома и уплаты налога на недвижимость нотариус оформляет свидетельство собственности (титул) в регистрационном офисе. Это может занять от двух недель до трех месяцев. В случае если титул не оформляется, то покупателя обманывают, он не является собственником, а, вероятнее всего, вступает в таймшер, поэтому заранее надо справиться, будет ли зарегистрирован титул.

При покупке готовой виллы земля включена в стоимость, и покупателю выдается свидетельство о собственности как земли, так и самой виллы. При покупке апартаментов в собственность оформляются только апартаменты, а земля оформляется на кондоминиум (всех собственников апартаментов). Описанная процедура действует как на приобретение недвижимости как физическим, так и юридическим лицом.


Сопутствующие расходы

Расходы при приобретении собственности, помимо самой ее стоимости, включают налог по передаче недвижимости (Transfer Property Tax). Он составляет 3% от ее оценочной стоимости, которая обычно ниже реальной, но сегодня в большинстве мест из-за многочисленных намеренных занижений стоимости уже установлена минимально допустимая цена земли или объекта недвижимости. Плата адвокату составляет около 1% от суммы сделки.

Снизить стоимость налога можно следующим способом. Необходимо прибрести «чистую» компанию (без долгов по налогам) и договориться с продавцом о внесении недвижимости в уставной капитал компании, а потом продавец выйдет из участников компании с деньгами покупателя. Покупатель же останется с компанией, в уставном капитале которой находится недвижимость. Эта схема позволяет снизить налог примерно в два раза, но услуги адвоката будут стоить чуть дороже.

Оплата стоимости покупки зачастую осуществляется денежным переводом, но принимаются и наличные деньги, и дорожные чеки. Наиболее популярны чеки American Express: ограничений на их вывоз нет, поэтому это самый удобный способ. Документы о происхождении денежных средств не требуются. Можно также перевести на доверительный счет адвоката или открыть личный счет в Доминикане, но для этого требуется личное присутствие. Также можно зарегистрировать доминиканскую компанию и открыть счет в банке на нее.


Ипотека

В Доминиканской Республике нерезиденту получить кредит на покупку недвижимости достаточно трудно, однако можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. Сумма кредитования составляет 80% от стоимости объекта, дается на пять лет, под 20 - 21% в год. Перечень документов зависит от банка. Можно взять кредит и в российском банке.


Что делать дальше

В случае покупки недвижимости дороже $150 тыс. придется также платить ежегодный налог на недвижимость (смотрите в разделе «Содержание недвижимости»).

После приобретения недвижимости легче получить гражданство Доминиканской Республики, которое позволяет платить меньше налогов (смотрите раздел «Визовый режим»)


Регистрация юридического лица в Доминиканской Республике

Большой популярностью пользуется у инвесторов покупка готового бизнеса, а также открытие собственных предприятий или филиалов иностранных компаний.

Для регистрации фирмы необходимо иметь уставной капитал не менее 100 тыс. доминиканских песо ($2,9 тыс.), а также минимум семь учредителей (из них как минимум один – доминиканец). Сведения об учредителях и директоре компании подаются в органы регистрации предприятий вместе с копиями их заграничных паспортов. Если в роли учредителей выступают юридические лица, то в этом случае потребуются нотариально заверенные и переведенные на английский язык уставные документы компании и, кроме того, решение о создании дочерней структуры, которая будет вести коммерческую деятельность на территории Доминиканы.

Срок регистрации компании составляет от месяца до двух, стоимость – $1,5 тыс. Также существует возможность купить уже готовые фирмы по цене от $900. Срок переоформления такого предприятия на нового владельца – в течение двух недель.


Содержание недвижимости в Доминиканской Республике


В Доминикане прибыльно сдавать жилье в аренду благодаря круглогодичному притоку туристов, при этом инфраструктура в стране развита неравномерно. Цены на товары и услуги здесь низкие, налоговые ставки – достаточно высокие (например, 27% – подоходный налог и налог на прирост капитала).

Налоги, выплаты, коммунальные платежи

Налог на недвижимое имущество в стране составляет 1% от стоимости объекта плюс 1% от капитала компании, управляющей собственностью, и платится государству раз в год. Правда, собственность дешевле $150 тыс. этим налогом не облагается. Если у Вас есть желание оплатить его наличными, инспектор может прийти к Вам прямо на дом.

Централизованные коммуникации в Доминиканской Республике развиты слабо. В каждой резиденции имеется скважина для подвода воды, большие септические емкости под землёй для канализационных отходов, газовое снабжение в баллонах разной ёмкости.

Электричество (по счетчику) обходится в месяц до $100. Если же в доме никто не проживает, то платить приходится вдвое меньше. Водоснабжение стоит около $15, однако в новых домах считают по количеству кранов: в таком случае месячная плата составит $30. Безлимитный интернет оценивается около $50, кабельное телевидение – $25. Самый выгодный вариант телефонной связи – IP-телефония. Звонок в Россию стоит $0,021 за минуту на городской номер, $0,07 – на мобильный.

Плата за вывоз мусора составляет $16-17, дезинфекция бассейна – $15. В Доминикане нередко отключают электричество, так что около $70 в месяц будет уходить на дизель для генератора.

Итого, содержание большого дома (общей площадью свыше 350 кв. м), участка и бассейна на охраняемой территории с полным обслуживанием обходится около $850 в месяц.


Основные цены в Доминиканской Республике

На большинство продуктов питания цены относительно низкие. Некоторые супермаркеты обходятся дороже, чем специализированные продуктовые магазины. Литр молока в Доминикане стоит в среднем $0,8-1, килограмм бананов – $0,14, килограмм картофеля – $0,5, килограмм свинины – $2,2. Одно блюдо в кафе в среднем стоит $10 (морепродукты - $20).

В Доминикане нет единой государственной транспортной сети. Муниципальные автобусы ходят нерегулярно. Работает несколько частных автобусных компаний (Caribе Coach, Metro Expreso, Omni Coach): они соблюдают расписание, автобусы весьма комфортабельны – в них есть туалет, кондиционер, иногда даже телевизор. Поездка на междугороднем автобусе обходится в среднем около $7 за четыре часа езды. Для сравнения: часовая поездка на такси стоит около $60.

Есть еще автобусы малой вместимости «гуагуа», которые ходят от одного города до другого с остановками по требованию. Это самый дешевый способ, хотя и некомфортабельный: если народу много, приходится стоять в проходе. Проезд в один конец стоит $0,15.

Как частное такси работают и мотоциклисты. Их услуги стоят очень дешево (около $0,1), однако передвижение на мотоциклах небезопасно: качество дорог в стране низкое, а защитных шлемов не предусмотрено.


Сдача недвижимости в аренду


Из-за круглогодичного курортного сезона вложения в недвижимость в Доминикане окупаются за счет аренды в несколько раз быстрее, чем в Европе. В аренду туристам можно сдавать практически все: апартаменты, дом или виллу. Чистый доход от ренты достигает 1% в месяц.

Квартиру можно сдать за $800-1300 в месяц. Стоимость вилл несколько выше. Самое прибыльное время – серфинг-сезон (декабрь-январь), рождественские и пасхальные каникулы.

Сдачей жилья в аренду в большинстве случаев занимаются агенты или управляющие компании, которые берут за услуги от 15% и выше от каждой сделки. Сюда входят поиски арендатора, уборку, охрану и оплату коммунальных платежей. Подоходный налог от аренды недвижимости для иностранцев составляет 27% от величины этого дохода. С 2009 года ожидается снижение этого налога до 25%.

Взаимоотношения владельца жилья и арендатора регламентируются двусторонним договором, который составляется в двух экземплярах: на английском и испанском языке. При возникновении разночтений преимущество у испанской версии.

В Доминиканской Республике права арендаторов защищены законом. Выселить жильца до окончания срока аренды можно по следующим причинам: задолженность по арендной плате, порча имущества, сдача в субаренду без ведома арендодателя, перепланировка помещения.

Обычный срок действия договора занимает от 3 до 6 месяцев. Впрочем, в документе, как правило, прописано, что арендатор может продолжать жить в квартире или доме по истечению срока действия договора аренды, оплачивая аренду помесячно. В таком случае его можно выселить в любой момент, когда месяц закончится.

Конфликтные ситуации между арендатором и арендодателем решаются в суде.


Продажа недвижимости


Приобретенную в Доминиканской Республике недвижимость можно перепродавать без ограничений.


При продаже объекта недвижимости иностранец платит налог на прирост капитала. Для иностранцев ставка составляет 27% (как и подоходный налог, он также уменьшится до 25% в 2009 году). Если продажа будет убыточной, потери компенсированы не будут.

Визовый режим и вид на жительство в Доминиканской Республике
Въезд в страну

Для российских граждан въезд в Доминиканскую Республику – безвизовый: требуются только действующий в течение трех месяцев со дня поездки загранпаспорт и туристическая карта, которая выдается в аэропорту в пункте прибытия. При въезде и выезде из страны следует заплатить по 10 долларов.

Срок пребывания по туристической карте варьируется от 15 до 90 дней с возможностью продления. Продление туристической карты (практически на неограниченный срок) возможно в местных органах полиции, в этом случае требуется оплатить дополнительный налог. Ограничений на передвижение на территории Доминиканской Республики нет.


Вид на жительство

Хотя иностранцы имеют право приобретать объекты недвижимости и вести бизнес на территории Доминиканской Республики, наличие у владельца резиденции значительно облегчает управление собственностью и ведение бизнеса: для резидентов снижены налоговые ставки, они имеют право легально работать в стране и подавать в суд. В свою очередь, само владение недвижимостью или наличие счета в доминиканском банке для получения временного вида на жительство вовсе не обязательно и никак на него не влияет.

Временный вид на жительство в Доминикане выдается сроком на год. При этом выдается удостоверение личности (пластиковая карта, выполняющая функцию внутреннего паспорта) и удостоверение резидента. Через год после получения временной резиденции (при необходимости срок может быть сокращен) можно претендовать на выдачу постоянной резиденции, действительной в течение двух лет. По истечении этого срока можно претендовать на получение доминиканского гражданства.

Резиденции выдаются в Санто-Доминго, столице страны. От основного гражданства отказываться не обязательно. Срок получения резиденции занимает от трех месяцев до полугода. При подаче и получении документов обязательно личное присутствие соискателя.

Для получения резиденции необходимо обратиться к адвокату – специалисту по вопросам легализации в стране, а также пройти обследование в медицинском отделении Министерства Иммиграции. Обследование включает в себя флюорографию, анализ крови на СПИД и гепатит, анализ мочи. Из документов следует иметь с собой паспорт, свидетельство о рождении, свидетельство о браке.

Подача документов на резиденцию производится в присутствии представителя адвокатского бюро. Если человек приезжает в Доминиканскую Республику работать, то при подаче документов будет присутствовать и представитель принимающей компании. Общая стоимость услуг (государственный сбор + гонорар юристу) составляет 900 долларов. За дополнительную плату возможно сокращение сроков получения резиденции, но чтобы гарантированно иметь правильно оформленные документы, сокращать процедуру не рекомендуется.

Отсутствие в стране в течение срока до одного года не считается основанием для прерывания резиденции.


Получение доминиканского гражданства

Право на подачу документов о натурализации в стране получают лица с двухлетним сроком постоянной резиденции. По закону этот срок может быть сокращен до шести месяцев, если соискатель вступит в брак с доминиканским гражданином или инвестирует в экономику страны. Под инвестициями понимается владение любой собственностью в Доминиканской Республике, в том числе жилой недвижимостью, более чем на $200 тыс. На деле сокращение срока ожидания подачи документов сопряжено с предоставлением документов, подтверждающих право собственности или наличие бизнеса.

Процедура натурализации занимает от года до двух лет. Приказ о гражданстве подписывает лично президент страны, который имеет законное право его отозвать. При получении гражданства принимается присяга на испанском языке в торжественной обстановке. Обязательного экзамена на язык в Доминиканской Республике нет, так что процедура чтения присяги совершенно формальная.



Дом зарубежной Недвижимости Ника Групп, Nika Group, Недвижимость за рубежом, зарубежная недвижимость | ЮРИДИЧЕСКАЯ ИНФОРМАЦИЯ ПО СТРАНАМ | ДОМИНИКАНСКАЯ РЕСПУБЛИКА

HQ © 2007-2008 | Контакты | Правовая информация

Новости
1. Европейский рынок недвижимости, Болгария.
2. Приобретение дома в Болгарии
3. Недвижимость в Лондоне: архитектура, престиж, технологии.
4. Недвижимость в Англии – предмет устойчивого спроса.
5. Недвижимость в Болгарии, самое выгодное вложение денег!
6. Недвижимость в Англии: фрихолд, лисхолд
7. Недвижимость в Лондоне, гарантия сохранности капитала
Выставки
1. Московская Международная Выставка Недвижимости 18 - 19 Ноября 2011 года
2. IX Московская Международная Инвестиционная Выставка 14 - 15 Октября 2011 года
3. Moscow International Property Show 8 - 9 Апреля 2011
4. Moscow International Investment Show 11 - 12 Марта 2011
5. Moscow International Investment Show 1 - 2 Октября 2010
6. XV Московская Международная Выставка 12-13 ноября 2010 года
7. XIV Московская Международная Выставка Недвижимости 9-10 апреля 2010 года
Запрос цен